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ここでは、アパート・マンション経営に関するノウハウをお伝えします。
ご提供できるサービスは、空室対策・消費税還付コンサルティング・長期運営を考えた戦略的な管理・家賃滞納トラブル解決・立退き・資産分析・戦略的な相続、税金対策です
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【アリバイ会社に注意】
入居者募集時に連帯保証人がいない、水商売などで勤務先が記入できない・・・
などの時の強い味方ですが、大家さんの敵(?)です!
 
そんな会社が多数ありますので注意してください。
 
アリバイ&在籍確認アリバイ&在籍会社
 
こちらはほんの一例ですが・・・
こんなfax が不動産会社には毎日のように送られてきます!

他には外国人向けの連帯保証人などのメニューが有ります(^^)
 
アパマン経営の寺子屋ではそんなことも学んでいます!
次回は6/20 10時から「賃貸借契約実務」について学びます。
 
 
 


入居者募集16:53|-|-|
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全物件家賃交渉します!
三鷹駅北口にある看板です
【全物件家賃交渉します!】
入居者にとってはうれしい言葉ですが、オーナーさんにとっては、嫌な言葉ですね!
20131122
 
でも入居者にとって『家賃交渉した結果NGでした!』ということもあるということです(笑)。

当社管理物件の場合、ある程度の家賃減額交渉は受けるつもりですがそのかわり・・・
と、条件を付けることもあります!

この会社でも管理している物件がありますが、オーナーさんの心情は?

家賃の減額交渉を受けなくても決まる部屋作りの勉強会を1/26開催します!
空室待ちを作る賃貸経営(選ばれる賃貸)とは?

 
 


入居者募集15:07|-|-|
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空室が埋まらないのは当たり前?

管理を依頼されている物件の近隣調査に行った時のことです!
場所は人気の街、○北○ですが、賃料が以前と比べると安いですねぇ〜
正直、オーナーさんの希望家賃とは1割以上ひらきがあるような・・・
 
近隣で20件くらい見てきました!
空室も多くて驚きましたが、下記の5件は家賃だけの問題ではなく決まりにくいのも理解できます。
空室は当たり前01
空室は当たり前02
空室は当たり前03
空室は当たり前04
空室は当たり前05

ヒントは窓先です。
型(くもり)ガラスになっているのはまだいいのですが、目の前に駐輪場や駐車場、通路や道路などがあるにもかかわらず透明ガラスはいかがなものかと・・・

当社のスタッフも近隣物件を私以上に確認してきたようですが、家賃設定を気にしていました。 あまり開きがあるようだったら受けられないですネ。。。
 
 
では、また・・・
 
 

 
アパマン経営の寺子屋





入居者募集22:50|-|-|
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100円キャンペーンの成果
 5月6月に行った家賃100円キャンペーン(2か月間)の結果ですが、2件とも2週間以内にお申込み、契約となりました!

少々、高めに感じる家賃設定でしたが2か月間家賃100円ということで入居者もお申込みしたのでしょう・・・

7、8月も検討しましたが、毎月行うとキャンペーンではなくなってしまいますので(笑)。。。

キャンペンを行うときの注意点
・見学者が来たら決まる(申込み)状態になる
 ⇒室内は綺麗に清掃されていて誰が見てもきれいと言える状態

・申込者の質を選ぶ
 ⇒最初に申込みした人に決めるのではなく内容もよく検討する

・キャンペーンで来ないときのことも事前に考えておく
 ⇒来なかったら第2弾、第3弾と躊躇なく仕掛ける

こんな感じでしょうか・・・


うちも100円キャンペーンで決まりますか?
と、質問を受けましたが「決め手」がないと・・・

「決め手」について知りたい方は無料相談をお申し込みください。





入居者募集22:48|-|-|
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キャンペーンで仕掛ける
今日まで夏季休暇でした・・・
明日からフルに走ろうと思っても体が拒否することでしょう(笑)。。。
 
そこでアパマンに空室がある人は販促を考える1週間にするなど秋の空室対策を考えましょう。
 
よく使われているのが敷・礼ゼロゼロキャンペーン
まぁ、これは何処の会社でも使っているキャンペーンですね!
 
ネットなど良く見ると、1年中キャンペーンやっているではないか
これじゃぁ、あまり意味がないですよね!
 
キャンペーンを行う時は必ず期間限定にするということをお忘れなく!!
あと、ネーミングは重要ですから良く考えてください。
 
キャンペーンには、大きく分けると初期費用を抑えるパターンと賃料を下げるパターンがあります。
自分の物件の近隣情報とよく比較してください。 近隣情報は管理会社に聞くのではなく必ずご自身が調査してください。
 
「1カ月フリーレント」キャンペーンは入居者にわかりにくいのでわかりやすくしてあげることが重要です。 例えば、「家賃1カ月分キャッシュバック」こちらの方がわかりやすいですし、会社の借上げなどの場合は入居者が1カ月分得しちゃいますので喜ばれるかも(笑)。。。
 
または、「2か月間家賃半額」の方がわかりやすいですね!
 
せっかくキャンペーンを開催しても、内容が伝わらなければ効果はありません・・・
キャンペーンは入居者相手だけではなく客付け業者に対しても行うと効果的です。
 
まずは9月のダブル3連休に仕掛けましょう!
 
 
ご質問はいつでもこちらからお気軽にどうぞ!!
 
 
 
 
 
アパマン経営の寺子屋
 
 


入居者募集19:49|-|-|
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『広告宣伝費』はどこへ?
別の相談で連絡があった、大家さんの事例です。

空室がなかなか埋まらないため、大家さんからの広告宣伝費を管理会社に2ヶ月払うと決めたようです。最近では当り前のようになってきましたが、使い方を間違えていると全く効果がありません・・・

大家さんから内容を確認して、賃貸の募集広告を管理会社から取り寄せたところ・・・

借主100%、客付100%
とあった。

この内容を理解できない方は、もう少しこちらで勉強してください。

借主様からの手数料は、お客様を紹介した仲介業者が1か月分ですと言う意味です。

本来、+『広告宣伝費』を支払う事になっていますので、別途、『広告宣伝費』100%(1ヶ月)と記載していなければなりません。

が、取り寄せた図面に記載はありません・・・
 
大家さんは、早く入居者が決まる事を期待して管理会社に支払う1ヶ月とは別に、『広告宣伝費』として+1ヶ月払う約束をしたはずです・・・

図面を見て判断しただけですが、『広告宣伝費』の+1ヶ月は何処にいくのでしょう・・・

誰の財布に入るのかが氣になります・・・
 
 
『自社で決めたら1室で3か月分儲かるぞ!!』
 
このような考え方の管理会社ではないと思いますが・・・
 
  
もし、『広告宣伝費』として1ヶ月余分に支払う約束をしている大家さんは、確認してください。 大家さんが望んでいるところへキチンと支払われているか・・・

せっかく、『広告宣伝費』として支払うのですから正しく使って欲しいものです。

 
 
空室対策が上手くいかない、自信が無いという人には↓こちらがおすすめです。
空室をたった30日で満室にする裏ワザ7連発!
 
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まだまだある空室対策!-入居の旬を見逃すな!-  
 
空室をたった30日で満室にするチェックリスト!


入居者募集13:19comments(0)|-|
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誰でもいいから申込・・・
日曜日に当社で募集しているマンションに、ネットで探せる○イ○ルから入居申込が入りました。このお部屋は以前、○イ○ルも募集していたお部屋です。
 
申込書がFAX で届いた瞬間に、契約書を早く送れ、保険の申込書は?
と、催促の電話が・・・
 
入居者の確認も保証会社も取っていないから1日か2日、時間がかかることを説明しました。 ネットで探せる○イ○ルなどは、その場で申込から契約までするのです。

ところが、日・月と申込人の自宅に連絡しても電話は止まっているし携帯も出ない・・・
申込してこの状況だと入居後もし、家賃が滞納でもしたら思いやられると思い、大家さんに報告してネットで探せる○イ○ルにはお断りしたところ、直接大家さんのところへ申込書を持参しました・・・
 
あきれて物が言えません・・・
 
ネットで探せる○イ○ルの営業マンは、売上げを上げるのが仕事です。したがって、入居者の審査などほとんどしていないのでしょう・・・
よく考えてください、日曜日に申込を入れているのに、勤務先の確認が出来るわけないじゃないですか・・・
当社の賃貸担当も勤務先に連絡しましたが、当然お休みでした・・・
 
審査もしないで入居者を入れることがどれだけ危険か、特に自主管理している大家さんには、せめて以下のことだけは行ってください。
・本人確認の電話
・入居世帯の年収と家族構成
・勤務先の連絡と勤続年数
・保証人の確認と勤務先への連絡

 
これは、最低限の事です。
自主管理で複数の不動産会社が募集している場合は、審査もしないで入居者を決めてしまう事が多いので注意が必要です。
 
不良入居者を入居させてからでは大きな損害です・・・
自分で出来ない場合には、管理料を払って管理会社に依頼したほうが結果的に安いのではないでしょうか・・・
 
ご参考まで・・・
 
 
アパート・マンションの空室対策・満室経営・滞納・敷金精算のことなら



入居者募集12:40comments(1)|-|
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