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ここでは、アパート・マンション経営に関するノウハウをお伝えします。
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保証会社について

Q. 滞納保証を利用する場合連帯保証人も付けた方がいいでしょうか?
 
A. 家賃債務に対して連帯保証人は必要ありませんが、身元引受人としてつけることをお勧めします。 身元引受人を依頼するときの内容は、家賃以外の債務の支払いと家具などの残置物の引き取りです。

滞納保証には、代位弁済方式集金代行方式があります。



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メルマガ・Q&A23:21|-|-|
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アパマンの売却を検討する人が多い理由とは?

急に思い出したようにメルマガの履歴をUPしました!
 
最近、当社で多い相談ベスト3は以下の通りです。
今までの傾向とかなり変化がありました!

1. 売却
2. 土地活用&相続対策
3. 管理会社
 
 
売却を検討する人が多い理由とは?
実は、ご相談いただく方により全く違います。

・他社で1年以上前から売却に出しているが決まらないし、
いつも送られてくる報告書も内容がほぼ毎回一緒で値下げしましょうばかり・・・
 
・地方で所有しているが賃貸状況もわからず修繕費などの費用がかなりかかるので
売却したいが、査定を依頼したところ倍以上も金額が違うので・・・
 
・出口を探していていつ、どのタイミングで売却するのがいいのか知りたい・・・
 
・売却して資産の組み替えを考えている・・・
 
など、理由は様々です。

物件を売出ししていて購入希望者が現れた場合、価格を含め最大限譲歩して検討するべきです。
よくあるのは、まだ売出しし始めたばかりだからもっと高く買ってくれる人が来るのでは・・・
と、言われる買主様もいますが、私の基本的な考え方は最初からいくらまでだったら売却すると
決めておいてその範囲内であれば売るということです。

売出して3カ月以上、反応がない場合は戦略を練り直す必要があります。
販売価格がもともと高めだったり、現地を見たら一瞬で買う気をなくす物件だったり・・・
基本的なことができていないことが多いのです。
 
査定額は所詮、売れる金額ではありませんし、大手不動産会社は1カ月に○○件の
新規物件を集めるというノルマもあります。
 
収益物件の売却は単純に利回りだけではありませんので思っているより難しいです・・・
このことを理解したうえで売却活動をしてください。
 
 
まずは個別無料相談からお申込ください(笑)。
 
 
 
各勉強会のスケジュールです
 
 
 
では、また・・・

 
 



メルマガ・Q&A19:45|-|-|
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定期借家契約とは?
Q. 定期借家契約は転勤の時に使う契約ですか?

A. 定期借家契約とは、
借地借家法の一部改正により定期借家制度が創設され、平成12年3月に施行されました。  従来型の賃貸借契約は、正当事由(貸主がその建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、定期賃貸住宅契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約のことです。貸主が認める場合再契約が可能です。(定期借家推進協議会より)

定期借家契約は下記の要件を満たすことにより成立します。
・期間を定めて書面による契約
・事前書面交付と説明義務(契約の更新がない定期借家契約であることの説明)
・契約終了手続(期間満了の1年から6ヶ月前までの間に、借主に対して期間満了により賃貸借契約が終了するのを伝える必要があります)


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メルマガ・Q&A15:40|-|-|
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滞納保証-集金代行方式
 Q. 滞納保証会社について質問です。 自主管理している物件の募集を依頼している不動産会社に保証会社を付けてほしいと依頼したところ、管理物件しか保証できないといわれました。自主管理で保証会社は利用できないのでしょうか?

A. 結論から申し上げると使えます。
不動産会社の方はおそらく集金代行方式という滞納保証の商品を紹介していると思われます。
集金代行方式とは、入居者の口座から口座振替を行い、振替不能の場合でも保証会社から管理会社の口座に家賃が振込みされます。 振替不能(滞納)時でも保証会社が立替払いしてくれて入居者から直接回収していただくことになりますので基本的に煩わしい処理はありませんが、家賃が送金されるのは管理会社の口座になります。

一方、代位弁済方式という滞納保証の商品がありこちらは自主管理の大家さんでも利用することが可能です。 代位弁済方式の詳細


参考まで
保証会社から管理会社に家賃は支払われますが、管理会社が倒産するなどのリスクはあります。(2008年にリプラス、2009年リアルコが倒産・破産申立)
 
 

アパート・マンション経営が学べるアパマン経営の寺子屋


 


メルマガ・Q&A18:35|-|-|
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滞納保証-代位弁済方式

Q. 入居者が滞納しました。募集してくれた不動産会社に連絡したところ保証会社に入っているからそこに連絡するように言われましたが滞納した家賃はすぐに払ってもらえるのでしょうか?
 
A. ご質問いただいた方は多分、自主管理と思われます。
何か月くらい滞納しているのか不明ですが・・・  
保証会社とは滞納時に滞納した家賃などを立替えて支払ってくれる滞納保証のことです。
自主管理の大家さんの場合は、入居者が代位弁済方式という商品に加入しています。 この方式の商品は、入居者が家賃を支払わない場合に一定期間内に保証会社に滞納報告を行うことにより滞納家賃が支払われる方式です。
したがって半年も家賃が入ってこないと、いう場合は全額が保証されるわけではありません。 当社が加入しているJIDという保証会社の場合は、滞納発生から40日以内に報告しないと家賃が支払われません・・・

滞納保証会社により期間は異なりますので事前に確認してください。
集金代行方式に比べ家賃滞納のリスクは少ないですが、入金チェックと滞納報告の手間かかりますね! 




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メルマガ・Q&A17:12|-|-|
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