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ここでは、アパート・マンション経営に関するノウハウをお伝えします。
ご提供できるサービスは、空室対策・消費税還付コンサルティング・長期運営を考えた戦略的な管理・家賃滞納トラブル解決・立退き・資産分析・戦略的な相続、税金対策です
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返済で苦労している大家さん、、、

昨年から資産組み換え(売却のみ含む)のご相談が増えました!
 
話を聞いてみると、
相談に来るほとんどの大家さんは返済が大変という事実。
理由は簡単。

建ててから何もしていない・・・
・築年数が経過すると劣化して室内が古臭くなる
・空室期間が増える
・リフォーム代が高額になってくるのでリフォームしなくなる
・空室が埋まらない
・返済は貯金から支払う

こんな流れになっている人はドップリ『負のスパイラル』の蟻地獄にはまっていますので要注意。
 
そんな場合のアドバイスは、
リフォームや大規模修繕を含めた借換えを提案することが多いです。

直近の具体的な例で言うと、
漏水している部屋がある → 漏水調査して欲しい → 現地確認すると建物の半分くらい空いている → 空室と家賃のヒアリングする → 室内を確認する → 殆どの部屋が現状回復程度 → バリューアップの提案 & 25年以上経過しているので大規模修繕をススメる → 現金がない → 室内のリフォーム分を含め全額借り入れして残債を借り換える

結果、
空室が改善され家賃収入が増える
借入金額は増えるが返済年数を延ばしキャッシュフローが楽になる

という訳です!
漏水ではなくリフォームのご相談からというケースも多いですね!
 
心あたりがあり心配な人は『無料相談』からどうぞ。
 
 
新築を建てない相続税対策のご相談や空室で困っている人は、
アパマン経営の寺子屋 へ

 


アパート経営23:10|-|-|
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「外国人向け賃貸住宅」ノウハウと実践

なぜ多くのオーナーや不動産会社が、外国人に部屋を貸すことを敬遠するのでしょうか?

 
「アンケート」によると60%超のオーナーが「生活ルールのトラブル」をその理由に挙げています。
しかしそのトラブルを自身が実際に経験したオーナーは10%程度で、ほとんどは「なんとなく」「報道や近所の噂」によるものだそうです。そう、「なんとなく不安」なのです。

  

「外国人向け賃貸住宅」ノウハウと実践 (QP books)

 

この本では外国人に賃貸物件を貸すときのポイントを

最も起きやすい4つのトラブルの対処法」として解説しています。
.乾濬个轡襦璽
∩音トラブル
2板造梁敘
“また貸し”や“無断同居”

 

【理解しにくい「日本の賃貸ルール」】
外国人にとって理解しにくい「日本の賃貸ルール」というのがありますが、その代表格が「礼金」と「更新料」と「敷金返還時の原状回復費負担」です。
今でも、人気物件なら「礼金」をいただき、2年ごとに「更新料」が必要で、ルームクリーニング等の費用が借主負担という賃貸条件が一般的です。これらの日本独特の賃貸ルールは、理解不足で入居するとトラブルになりますのでしっかり説明して理解してもらうことが大切です。
 

毎月開催している、

アパマン経営の寺子屋 1st-step でも、外国人入居者トラブル対処法なども学んでいます!

 

 



アパマン経営書籍・記事22:02|-|-|
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IKEA で物色
2月上旬のお話しですが、
マンスリー用の家具などをIKEA で物色してきました!
 
民泊ダイニングセット-1
ブラックがイイなぁ〜
 
民泊ダイニングセット-2
イスはどっちにしようか迷います・・・
 
民泊ダイニングセット-3
やっぱりこっちのほうが良いのかな?
 
民泊用
引出式の収納もあった方がイイなぁ〜
 
などと物色していましたが結局は、
府中市白糸台マンスリーマンション1LDK
こんな感じに仕上げました!

早速、問い合わせも入りましたが期間の問題で・・・

表参道交差点近くのプロモーションスペース「Zero Base表参道」に
2月27日・28日に、スウェーデンの家具・インテリアチェーン
「IKEA」の期間限定ギャラリー「IKEA 1R GALLERY」が
オープンするとのことです!

単身向け、特に1Rが空いている人は是非。
 
様々な取組みで空室の改善を提案させて頂きます!
アパマン経営の寺子屋
 
 


小予算で効果UPの空室対策17:31|-|-|
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大家さん、入居者に「訴えてやる」って言われたらどうしますか?

大家さんに向けてトラブルが起きたときの解決策を弁護士先生が執筆した指南書で、難しい記述でなく、登場人物がいて物語風に語られているのでとても分かりやすい内容です。

  

大家さん、入居者に「訴えてやる」って言われたらどうしますか?

 

住民同士のトラブル・家賃滞納・敷金返却・立退き要請・設備不良・入居者の逮捕・行方不明・自殺など、賃貸物件で実際に起きた題材をモチーフにして専門書に匹敵する程度に書かれています。
 
たとえば「部屋にゴミをため込む入居者」の問題を取り上げています。
主人公の管理担当が「勝手にゴミを撤去しよう」と主張するところを弁護士の先生が正して「居住者の生活や衛生を害する行為」ということで契約の解除を勧めます。この経緯が本当の現場の会話のようにリアルに描かれています。
 
他にも、部屋で自殺されて困っている家主と管理会社に「原状復帰と家賃の2年分の賃料相当額を損害として請求できる可能性がある」として、細かな指導内容を公開しています。

トラブルはいつ起こるか分かりません。
一度、目を通してみてはいかがでしょう。
 

 

アパマン経営の寺子屋 1st-step 「賃貸トラブル回避○箇条」でも学ぶことができます!

 

 



アパマン経営書籍・記事21:42|-|-|
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近所のアパートを売却しました!
約10年間、保有して愛着がある自宅近辺のアパートを売却。
ポーニ紅葉丘


会員さま向けのコンテンツ作りのためにいろいろなことを試しながら入居者さんと接していました!
 
ココに住んでいる入居者さんたちは20代から40代までの方たちです。
全員定期借家契約(再契約型)で入居しているため、ルール・マナーを守り住んでいただいてます。


約10年間ありがとうございました!


アパート経営、管理運営などお困りのことが有りましたらお気軽に下記までご相談して下さい。
アパマン経営の寺子屋


 


アパート経営22:12|-|-|
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長期空室部屋提案
10月にご相談があった物件をプチリフォームとプチデコ(モデルルーム化)しました!
 
満室部屋before-01
玄関は広めですので下駄箱を入替えたかったのですが・・・
 
満室部屋after-03
予算の都合で撤去のみ
 
満室部屋before-02
ニッチの中もアクセントクロスを施工
 
満室部屋before-02
殺風景なトイレは・・・
 
満室部屋after-04
CF張替え、アクセントクロスを施工
 
満室部屋before-03
室内も寒々しかったため・・・
 
満室部屋after-01
暖かみがある定番のアクセントクロスを施工
 
満室部屋before-05
洋室には合わないので撤去
 
満室部屋before-06
こちらも同様に撤去
 
満室部屋after-05
洗濯機用水栓も止水栓付きのものに交換
 
満室部屋after-06
収納がないので可動棚を設置
 
満室部屋before-07
蛍光色は寒々しいので交換・・・
 

照明器具を外すとこんな状態でした・・・
(新しい割に全体的に施工状態が悪すぎ・・・)
 
満室部屋after-07
準備していた照明器具を設置
(照明器具は費用対効果が高いのでオススメです)
 
その後、プチデコの準備をさせていただきました!
 
プチデコ-01
スリッパを準備しました
 
満室部屋before-04
白い床はこの時期寒く感じますのでラグを準備しました!
 
プチデコ-03
IKEA でテーブルとフロアスタンド(部屋が狭いためロータイプ)を準備
 
プチデコ-02
キッチン周りにもワイングラスなど・・・
 
プチデコ-04
可動棚にもハンガーやマルチユースハンガーも設置
 

場所柄物件が大量に余っているエリアでしたので、他に埋もれている物件です。この物件も約6割が空室ですので、この後、1室は家具家電設置も提案させていただきました!
 
勉強会では毎回お話していますが、単身向けの物件は家具家電付きにした方が決まりやすいです!
数は少ないですが5年前から実践した結果ですので是非、一度お試し下さい。

ただ私の場合、人が使わなくなった貧乏くさい家具を設置することはしていませんので注意して下さい(^^)


賃貸経営、管理運営方法などでお困りのことが有りましたらお気軽に下記までご相談して下さい。
アパマン経営の寺子屋

 
 


小予算で効果UPの空室対策22:54|-|-|
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男女別『なければ入居が決まらない設備』
絶対になければならないのか?
そんなことはありません・・・
 
元に私のアパートには『照明器具』『2口ガスコンロ』以外設置されていませんので・・・
なければ入居が決まらない設備
 
家賃別によるランキングが必要になってきますね!
5万円以下で全部なければ決まらないのかと聞かれると個人的にはいらないと思います。
8万円以上で考えると設置していたほうが当然決まりやすいです。
 
家賃の分岐点はエリアに寄っても異なりますが、気になるのは10年超の建物に白黒のTVモニターフォンは交換したほうが良いと思います。白黒だったらTVモニターではない方が気になりにくいですね・・・
 
いずれにしても重要な事はバランスです。
家賃を値下げする前に初期費用を安くしたり、設備を入替えたりして満室経営を目指して下さい。
 
満室経営を継続するために必要なことは『アパマン経営の寺子屋』で学びましょう(^^)
 

 


 


小予算で効果UPの空室対策20:59|-|-|
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2015人気設備ランキング 〜ファミリー向け〜
ファミリーは『追い炊き機能』が10年連続第1位。
 

部屋探しの時に『必要』と考えられる設備でも1位になるほど
入居者からの要望は高いです!
特に、小さい子供がいる世帯には欠かせませんね・・・
人気設備ランキング2015

ファミリー向け
第1位 追い焚き機能(前回1位)
第2位 システムキッチン(前回5位)
第3位 エントランスオートロック(前回2位)
第4位 インターネット無料(前回3位)
第5位 ウォークインクロゼット(前回7位)
第6位 浴室換気乾燥機(前回6位)
第7位 ホームセキュリティ(前回4位)
第8位 床暖房(前回ランク外)
第9位 太陽光パネル入居者個別売電(前回8位)

第10位 24時間利用可能ゴミ置場(前回9位)


既存建物で出来ることは、
Aシステムキッチン
Bインターネット無料
Cウォークインクロゼット
D浴室換気乾燥機
Eホームセキュリティ
F床暖房
G24時間利用可能ゴミ置場
になります。

私だったらスペースがあれば【G】から導入します!
あとはニーズの調査をして施工しますね(^^)

 
 
空室が3ヶ月以上続いている大家さん、
賃貸管理で困っている大家さんは無料相談をお申込みください。
アパマン経営の寺子屋

 


小予算で効果UPの空室対策16:38|-|-|
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2015人気設備ランキング 〜単身向け〜
全国賃貸住宅新聞より2015年人気設備ランキング
「この設備があれば家賃が高くても入居が決まる」が発表されました!(2015/10/26号)
人気設備ランキング2015

単身者向け
第1位 インターネット無料(前回2位)
第2位 エントランスオートロック(前回1位)
第3位 浴室換気乾燥機(前回4位)
第4位 ウォークインクローゼット(前回5位)
第5位   ホームセキュリティ(前回3位)
第6位 追炊き機能(前回10位)
第7位 TVモニター付インターフォン(前回6位)
第8位 防犯カメラ(前回8位)
第9位 システムキッチン(前回ランク外)
第10位 宅配box(前回7位)
 
単身向けに『システムキッチン』がランクインした以外に新しいものは見当たりませんが、『インターネット無料』が1位に返咲きました!
これは携帯電話の料金体系が変わり、ネットがフリーから1G単位での購入になったことも原因の一つと思われます。
ただ個人的に、単身向けに『追い焚き機能』は不要と考えてます!
 
ココには掲載されていませんが、
女性入居者さんをターゲットにした場合『室内物干し』があると感度が出やすいです。
導入の順番としては、
建物全体を優先したいので、『インターネット無料』『宅配box』でしょうか・・・
  
他に、昨年同様防犯に対する意識が入居者も強くなったといえるでしょう。
 
私の勉強会ではお話していますが、ADを加算するなら上記をひとつでも設置してあげたほうが入居率が良くなるだけではなく、賃貸のお部屋に資産として残っていきます。
既存の入居者に対するサービス面で考えた場合は、アンケートをとると良いでしょう!
 


空室で困っている人はアパマン経営の寺子屋で学びましょう


小予算で効果UPの空室対策12:15|-|-|
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16年住んでいた入居者部屋のリフォーム
退去後に室内確認すると・・・
 
タバコ臭い・・・
気持ちが悪くて室内に入る気がしませんでした!
 
1か月以上、換気扇回したまま放置プレイ。
 
お盆前にようやくココまで仕上げ9月中旬頃、
エアコン、ガスコンロ、照明器具などを設置しました!
 
ポーニ紅葉丘-03
 
ポーニ紅葉丘-01
 
ポーニ紅葉丘-02
 
ポーニ紅葉丘-05
 
ポーニ紅葉丘-04
玄関ドアの内側も結局、シート貼りしました!
 
約三ヶ月分の家賃でココまで仕上げ、
そろそろ募集開始する予定でしたが、浴室のリニュアルがまだ終らない・・・
 
 
バス・トイレ別々、敷0・礼0キャンペーン中!
詳細はポーニ紅葉丘角部屋2階からご確認ください。
 
 


リフォーム(アクセントクロス&床など)21:43|-|-|
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